まちづくりのしくみ

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更新日： 2024年08月06日

都市計画区域とは

市町村の中心市街地を含んだ、一体として総合的に整備等をする必要がある区域です。無秩序な市街地の形成を規制し、住みやすい環境の発展を図るため、都道府県知事により指定される区域です。都市計画区域に指定されると、都市計画法の制限（土地利用・建築等の制限）を受けることになり、また、建築基準法の集団規定（接道義務、建ぺい率・容積率制限）が適用されることになります。

滝沢市の場合、盛岡市・矢巾町との盛岡広域都市計画となっています。都市計画区域は県知事により指定され、滝沢市は6,470ha（令和4年4月現在）が都市計画区域となっており、市全体の面積の約35%を占めています。都市計画区域内には市街化区域と市街化調整区域があり、無秩序な市街化の防止と、計画的な市街化を図っています。また滝沢市では、都市計画区域外においても無秩序な開発等を防ぐため、滝沢市宅地開発指導要綱に基づき開発するよう指導しています。

都市計画区域のイメージ図

市街化区域とは

既に市街化されている区域と、優先的に計画的な市街化を図っていく区域として、道路、公園、下水道等を積極的に整備していく区域です。一定規模（1,000平方メートル）を超える宅地造成は開発許可を取らなければなりません。市街化区域内には用途地域が指定されており、地区計画が定まっている地域もあります。滝沢市は、726ha（令和4年4月現在）が市街化区域となっており、都市計画区域の約11%となっています。

市街化調整区域とは

市街化を抑える区域として、農地や自然環境の保全等のための区域です。農林漁業用の建築物や、一定の基準に合った開発の他は、開発行為および建築行為は許可されません。滝沢市は、5,744ha（令和4年4月現在）が市街化調整区域で、都市計画区域の約89%となっています。

市街化調整区域内における建築等の制限について

1 建築等の制限

盛岡広域都市計画区域（盛岡市、滝沢市、矢巾町）は、市街化区域（優先的に市街化すべき区域）と市街化調整区域（市街化を抑制すべき区域）に分けられています。
このうち、市街化調整区域では、開発行為や次の1～3のような一定の建築行為等をしようとする場合には、許可権者（滝沢市の場合は岩手県知事）の許可を受ける必要があります（都市計画法第43条）。

建築物の新築
建築物の改築
建築物の用途の変更

「用途の変更」とは？

建築物の利用形態上の用途を変える
例：住宅を飲食店に変更する場合
建築物の利用形態は変えずに、使用者を限定して許可を受けた場合の使用者を変える
例：農家世帯の分家に伴い許可を得て建てた住宅を、農業を営まない第三者が購入したり賃貸により居住したりする場合）などをいいます。

2 許可の基準

市街化調整区域では、排水施設の確保等に関する技術基準とともに、都市計画法施行令第36条第1項第3号に規定する立地基準を満たさなければ、一定の建築行為等を行うことができません。

立地基準には次のものがあります

周辺居住者の利用の供する公益上必要な建築物及び日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗、事業場等
市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物
温度、湿度、空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物（政令が未制定のため適用なし）
市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理、貯蔵及び加工施設等
特定農山村法の規定による所有権移転等促進計画に定める利用目的に従って行う開発行為
県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設
市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等
火薬類の貯蔵又は処理施設
道路管理施設、休憩所又は給油所及び火薬類製造所
集落地区計画内の建築
既存の権利の届け出をした者が5年以内に行う建築
市街化を促進するおそれがなく、かつ市街化区域で行うことが困難又は著しく不適当と認められるもので、開発審査会の議を経たもの（農家分家、収用代替建築物、集会所、既存建築物の建替、有料老人ホーム、社会福祉施設、やむを得ない事情による用途変更、申請なき既存宅地等）

※詳しい基準はこちら（岩手県のページ）からご覧ください。

ただし、市街化調整区域に区分される前から存在する建築物等や開発許可等適法な手続きを経て立地したものを建替える場合は、一定の制限はありますが許可不要となる場合がありますので担当窓口にご相談ください。

3 岩手県開発審査会について

上表の12の文中にある岩手県開発審査会は、法律・経済等の各専門分野の委員7名で構成され、年4回（原則6・9・12・3月に）開催しています。

4 申請の受付・相談窓口

市街化調整区域で建築物の建築等をしようとするときは、独自に判断することなく、下記の相談窓口に事前にご相談ください。

相談窓口一覧
区域	申請の受付、相談窓口	許可担当部署
滝沢市内の市街化調整区域	滝沢市役所都市整備部都市政策課電話 019-656-6542	岩手県県土整備部都市計画課管理開発担当電話 019-629-5887又は5888
矢巾町内の市街化調整区域	矢巾町役場道路都市課電話 019-611-2622	岩手県県土整備部都市計画課管理開発担当電話 019-629-5887又は5888

なお、盛岡市内の市街化調整区域については、盛岡市都市整備部都市計画課（電話 019-639-9051（ダイヤルイン））が窓口となります。